不動産

不動産投資ってなんなの

不動産投資と聞くと、多額のお金がかかるとか、セールスがしつこいし怪しい、といったイメージがあるかもしれません。僕自身もそう思っていました。

ただ、不動産投資を理解した上で、合理的に判断して投資しないと結論付けたであれば良いのですが、漠然と拒絶反応を示すのは「投資はギャンブルだ」といって学びもせず、一切投資をしない無知な人と同類になっていまいますので、改めて不動産投資について知っておくのもよいと思います。また、知識を持っておくことで、怪しいセールスや詐欺投資商品に騙されることもなくなります。

では、不動産投資とはどんなものかざっくりまとめていきます。一言に不動産投資と言っても、投資方法や投資対象が様々ですが、1)物件を購入する直接投資、2)REIT、3)REITファンド・REIT-ETFの3つに分けて解説していきます。

直接投資

優良な物件を探し、購入し、賃貸に出して家賃収入を得ます。物件購入のお金がなければ融資を受けられます。維持管理の手間もありますが、外注することも可能です。

セクター

住居用の物件を購入するケースが一般的でしょう。

エリア

国内の目の届く地域で購入するのが一般的です。海外の不動産業者とコネクションを持って海外物件を購入する猛者は少数派です。

メリット

自由度が高い

事業としての経営の自由度が高いです。どんな物件を買って、どんな内装にして、どのような顧客に借りてもらうか、あなた次第です。

融資によるレバレッジ

通常、銀行に行って「株を買いたいから金を貸してくれ」と言っても貸してくれるはずがないですが、不動産の購入であれば融資を受けられます。これは自分の資金以上の金額を投資できる、レバレッジを効かせた投資になります。

節税効果

会社員としての給与所得から、物件の減価償却費や諸経費などをマイナスすることで、見かけ上の所得を減らすことができ節税できます。

 

リスク

空室リスク

空室が発生すれば、家賃収入が途絶えます。その間も返済が生じます。

維持管理の手間

基本的には管理会社に任せてしまえばいいのですが、不測の事故、物件の毀損・劣化が発生した場合、どのように対応するか意思決定する必要があります。

不動産の毀損・劣化

物件の毀損・劣化はいずれ起きます。その対応コストは自費で賄うことになります。

換金性が低い

物件を売って現金にしてしまいたいと思っても、直ぐに買い手が見つかるとは限りません。

REIT

Real Estate Investment Trustの略で、不動産投資信託です。不動産投資法人が、一般の投資家から集めた資金で、住宅やオフィスビル、商業施設、物流施設、ホテルなどの不動産を購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。世界初のREITはアメリカで1960年に上場されましたが、日本では2001年に初めて上場しました。投資家は、証券取引所で証券という形で、REITを購入できます。もちろん、ネット証券でも購入できます。

セクター

オフィス・住居・商業施設・物流施設・ホテルなどあらゆる不動産に投資できます。これらの用途に特化したREITもありますし、総合型のREITもあります。

エリア

日本で主に購入できるのはJ-REITで日本の不動産への投資がメインになります。現状、日本から直接的に海外REITを購入する手段はほとんどありません。

メリット

小額投資

不動産を自分で購入しようとすると多額の現金が必要ですが、REITは数万円程度の小額から投資できます。

リスク分散

自分で不動産を1、2件経営するのとは異なり、投資法人は多数の物件を保有しているので、空室リスクや物件の毀損などのリスクを分散できます。セクターやエリアも分散できるため、経済情勢や自然災害に対するリスク分散もできます。

プロが維持管理

不動産のスクリーニング、売買、資産運用、管理業務などすべて専門家がやってくれます。

換金性が高い

REITは上場されている証券なので、売買が簡単に行えます。

分配金がまあまあ高い

主要なJ-REITで4~8%くらいの分配利回りですので、米国株高配当ETFと同等かそれ以上のインカムゲインが期待できます。

 

リスク

元本・配当金の変動

証券ですので株と同様、元本や配当利回りは一定ではありません。

選択肢が少ない

日本の不動産であれば、J-REITが充実していますが、海外REITを日本から直接買うことは難しいのが現状です。

ちなみに、証券を購入するだけなので、保有することによる手数料は発生しません。株の購入と同様に証券会社の設定する売買手数料は掛かりますが、大した金額ではありません。

REITファンド(投資信託)・REIT-ETF

投資信託やETFでREITを取り扱っている銘柄があります。ファンドマネージャーによるアクティブ運用や不動産関連の指数に連動した運用で、多数のREITにまとめて投資できるセット商品のようなものです。尚、REIT-ETFはREITだけでなく、不動産株も混ざっていることもあります。

セクター

オフィス・住居・商業施設・物流施設・ホテルなど幅広く投資できます。

エリア

日本、米国、先進国、新興国、グローバルなど幅広く投資できます。

メリット

投資先の分散

REIT自体も分散が効いていますが、REIT毎に不動産の種類やエリアに特徴があります。そのREITを複数投資できるため、REITよりもさらにリスク分散できます

投資先の豊富さ

日本から購入が難しい海外REITへも投資できます。

分配金利回りが結構高い

国内REITファンドは年換算で10%前後、海外REITであれば15%前後の分配利回りのものも珍しくありません。REITファンドは毎月分配型が多いです。ETFなら、国内REITのETFで3~5%くらい、海外REIT-ETFで3~11%の分配利回りです。ETFは四半期毎の分配が主流です。

10%を超えるものもありますが、それだけ値下がりのリスクも有るので注意が必要です。

 

リスク

保有コスト

投資信託・ETFともに、信託手数料や経費率と言ったコストがかかります。投資信託であれば、国内REITは1%前後、海外REITは1.5%前後のものが多いです。ETFであれば、日本なら0.16~0.3%程度、海外REITなら0.13~0.6%程度です。

元本・配当金の変動

これはREITと同様のリスクです。銘柄の価格自体が値下がりしたり、分配金が減少するリスクはあります。特に海外REITは価格変動が大きく、分配利回りが良くても、トータルリターンでマイナスになる可能性もあります。

ファンドの破綻リスク

毎月分配型のファンドは、投資家からすると嬉しいものですが、分配金を維持するために、収益からの分配だけでなく、過去の資産を切り崩して分配しているケースも多いです。経済情勢次第では経営が悪化し、ファンド自体が破綻するリスクがあります。そのためファンド選びは慎重になる必要があります。

まとめ

大きく3種類の不動産投資について見てきました。

自分で物件を購入する直接投資は、リスクや手間は大きいけれど、レバレッジを掛けて投資できます。

REITや投資信託・ETFは、手間もなく証券を購入するだけで、高い分配金が貰えますが、価格変動でキャピタルゲインがマイナスになり、思ったほどトータルリターンが伸びないということも起こり得ます。

これらを踏まえると個人的には、アセットアロケーションの中の不動産比率はそれ程上げなくてよいかなと思っています。分配金は魅力的ですが、キャピタルゲインがあまり期待できないからです。また、高配当のREITファンドも魅力的ですが、毎月分配型ファンド特有の経営上のリスクがあり、継続的に運用報告書などしっかり読み込んで状況をウォッチしなければならないので手間がかかります。

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クロノ レイ
クロノ レイ
ミレニアル世代 / 現役会社員:東証一部上場企業勤務。コーポレートガバナンス、リスクマネジメント関連業務に従事 / 投資歴7年くらい:特別な才能や知識があるわけではないけれどボチボチ増やしています / 心理学修士 (2020年9月現在、法人設立、不動産事業の準備などで多忙につき、ブログ更新頻度は激減します。年末から来年年初くらいには落ち着くと思いますので、その辺の話も記事にさせて頂きます。)